הסיכונים והטעויות בהשקעות נדל”ן בחו”ל

למשרד עורכי הדין בן-נר ושות’ ניסיון כמעט שני עשורים בליווי עסקאות והשקעות נדל”ן בחו”ל.

מבלי שיהיה בכך כדי למצות את הנושא, מצאנו לנכון להביא חלק מהסיכונים והטעויות הנפוצות שנתקלנו בהן במהלך השנים. אנו מציגים נקודת מבט משפטית בסיסית וגישה פרקטית לנושא מתוך הניסיון שנצבר במשרד ומעורבותנו בהשקעות נדל”ן בחו”ל.

כאמור תמיד ההחלטה להשקיע בנדל”ן בחו”ל, “מעבר לים”, אינה פשוטה לעומת האלטרנטיבה להשקיע בנדל”ן בישראל “קרוב לבית”. אם כבר החלטתם להשקיע אז ראוי שתכירו את הסיכונים והטעויות הנפוצות.

סיכון משפטי

רישום ובעלות. רבים יודעים לבדוק רישום בעלות משפטית בנכסים בישראל. יודעים אך לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולבדוק. אבל כיצד רושמים בעלות בנכסים בחו”ל ? בכל מדינה ובכל ארץ הרישום נעשה בדרכים אחרות. כיצד בודקים את אמינות הליך רישום הבעלות בנכס? האם אפשר להסתמך על הצהרות והבטחות היזמים?

בנוסף בביצוע השקעה בחו”ל בדרך כלל ההליך כרוך בחתימה על מסמכים בשפה זרה ולכל הפחות מסמכים בשפה אנגלית משפטית שלא תמיד מוכרת למשקיעים.

מי מייצג את המשקיע בהשקעה ? מי מייצג את היזם ? האם מדובר באותו עורך דין? זה לא תמיד אומר שהייצוג אינו הולם, אך יש צורך לבדוק קיומו של הסכם ייצוג משפטי מסודר במסמך ניפרד ולא כמלל בתוך הסכם התקשרות או הסכם השקעה.

כמובן שקיימים סיכונים רבים נוספים, למשל כאשר ההשקעה מבוצעת באמצעות חברה או שותפות בחו”ל, מי בעל זכויות החתימה בחשבון הבנק של החברה? מי בעל זכויות החתימה בשם החברה? האם בעל זכות החתימה רשאי לשעבד את הנכס לצורך קבלת הלוואה? האם נדרשת הסכמת המשקיע או המשקיעים לנטילת הלוואות נוספות שאינן במסגרת התכנית העסקית? ועוד שאלות משפטיות רבות.

הטעות הנפוצה בהשקעות בחו”ל היא ביצוע השקעה ללא קבלת ליווי משפטי של עורך דין המתמחה בתחום. פעמים רבות אנחנו ממליצים על שכירות יעוץ משפטי מקומי בארץ בה מבוצעת ההשקעה. רצוי להתקשר עם גורם מקצועי מקומי לאחר שקיבלתם המלצה והפניה מגורם מקשר מטעמכם. תשלום שכר טרחה לצורך קבלת ליווי משפטי לביצוע השקעה בחו”ל אינו תעודת ביטוח לטיב ההשקעה אך יכול לחסוך הרבה עוגמת נפש, הוצאות וטרחה בעתיד.

סיכון שליטה וניהול

רבים יודעים לערוך הסכם שכירות, טוב או פחות טוב, לדירה שקיבלו בירושה ברחובות או בתל-אביב למשל. יודעים לבדוק חובות לרשויות, חברת חשמל, מים, ארנונה, חוב לוועד הבית. באופן כללי יודעים לנהל בעצמם השכרה של דירה בישראל. אם זה מגרש, אז רבים יודעים לשכור אדריכל ו/או שמאי ולערוך חישובים כלכליים ואף לשכור שירותי קבלן ולבנות.

אבל כיצד מנהלים נכסים בחו”ל ? בכל מדינה ובכל ארץ נדרש ניהול מסוג אחר. כל השקעה בחו”ל, בין אם זו דירה או מקבץ דירות, אם זה מגרש לבניה או בניין לשיפוץ והשכרה. השקעה בחו”ל דורשת ניהול מקומי בשטח. השקעה דורשת ניהול וביצוע. השקעה דורשת דיווח ופיקוח. האם אפשר להסתמך על הצהרות והבטחות היזמים? מי מנהל את ההשקעה אחרי חתימת ההסכם ? האם קיימת חברת ניהול? למי שייכת חברת הניהול? ועוד שאלות רבות. האם יש למשקיע שליטה על אופן קבלת ההחלטות בקשר להשקעה? אלו נושאים שצריך לבחון קודם לביצוע ההשקעה

אין תחליף לנוכחות מקומית וקבועה בארץ ההשקעה. אם אתם לא שם אז שיהיה מישהו מטעמכם.

הטעות הנפוצה בהשקעות בחו”ל היא ביצוע השקעה ללא בדיקה של נושא ניהול ופיקוח על ההשקעה מראש.

סיכון מטבע

בהשקעות בישראל במטבע מקומי לא קיים סיכון של הפרשי שער. ברגע שיוצאים להשקיע בחו”ל יש לקחת בחשבון עלויות וסיכונים של הפרשי מטבע. בין אם מדובר בהשקעה במטבע יורו ו/או דולר לרבות כל מטבע אחר. אין כל הבטחה בהסכמי השקעה בחו”ל כי שער ההמרה של המטבע במועד החזר ההשקעה, יהיה זהה לשער ההמרה במועד ההשקעה (בדרך כלל כ 3 שנים קודם לכן).

דמיינו מצב, להרוויח מהשקעה בנכס בחו”ל עשרות אחוזים ולהפסיד מנגד עשרות אחוזים על שער המטבע, לעיתים הפער הוא כה משמעותי, באופן שהופך את ההשקעה מלכתחילה ללא כדאית.

טעות נפוצה היא לא לבחון אפשרויות לביצוע הגנות על שער המטבע על מנת לצמצם נזקים שמקורם בשינויים אפשריים בשערי המטבעות.

סיכון נזילות

אנחנו יודעים אולי למכור מהר נכס בישראל, למצוא מתווך, למצוא קונה מהיר, פה זה מגרש המשחקים שלנו.

מה קורה בחו”ל? אך יוצאים מההשקעה הזו יום אחרי שנכנסו? אף אחד לא יודע מה יוליד יום? מתי נצטרך את הכסף בחזרה? ראינו הרבה מקרים שבהם משקיעים היו שמחים, בלשון המעטה, רק לקבל בחזרה את קרן ההשקעה ולצאת מהעניין אם היו יכולים.

החיפוש אחר השקעות נדל”ן בחו”ל נובע מהצורך בחיפוש אחר תשואה גבוהה יותר ברמת סיכון הנחזית או נחשבת, נמוכה לעומת השקעה במניות וני”ע אחרים בבורסה. אבל חשוב לזכור שקיימת בעיית נזילות. אם מדובר בנכס השקעה באמצעות חברה יזמית, אם ההשקעה היא במסגרת קבוצה גדולה של משקיעים, חשוב לבדוק אפשרויות של הנזלה בדרך המהירה ביותר, ובעלויות שעדיף שיהיו מתומחרות מראש ויהיו מגובות בהתחייבויות משמעותיות.

סיכון הבטחות ללא התחייבויות

הסיכון המרכזי הוא להבטיח כי אמנם היזם המציע השקעה אטרקטיבית בחו”ל אמנם יקיים את התחייבויותיו, בצורה מקצועית, בנאמנות ובשקיפות ובפרט בהתאם לתכנית העסקית.

כיצד מבטיחים את ההתחייבויות של היזמים? מה קורה דקה אחרי שהכסף עבר? האם מה שמובטח לכם במסמכים, במצגות, ובהסברים בעל פה מובטח משפטית? האם יש כיסוי להתחייבויות היזמים? כיצד מממשים זכויות במקרה הפרה של התחייבויות היזם כלפיכם? אך מבצעים מימוש של נכס בחו”ל?

טעות נפוצה היא התקשרות עם יזמים בהסכמים לביצוע השקעות בחו”ל ללא היוועצות בעורך דין המתמחה בתחום. עורכי הדין מתמחים בעריכת חוזים וליווי עסקאות נדל”ן “מעבר לים” בהם מעורבים משקיעים מישראל. עורכי הדין מכירים את הליכי הרישום והליכי המכר במדינות השונות בהן המשרד פועל ומלווה משקיעים ובהחלט יכולים לסייע להתיר את “הפאזל” ואי הוודאות שקיימת סביב ביצוע השקעה בנדל”ן בחו”ל.

משרדנו מתמחה בביצוע השקעות בנדל”ן בחו”ל בדרך הנכונה והחכמה, עם ליווי משפטי ומקצועי נכון. למשרדנו מעבר לקשרים עם יזמים ומשקיעים רבים, רשת קשרים עם יועצים משפטיים ויועצים מקצועיים אחרים בערים רבות באירופה, בארה”ב, באמירויות ובמזרח הרחוק.