השקעות וייזום נדל”ן בינלאומי

לרכוש נדל”ן בחו”ל בלי עורך דין? עדיף להמר“

16.07.2021

משרד בן-נר ושות’ מלווים משפטית יזמים ומשקיעי נדל”ן בישראל ובחו”ל כבר שנים רבות, וגם פועלים בעצמם כיזמי נדל”ן בחו”ל, מה שמאפשר להם לתת מעטפת שירות רחבה ללקוחותיהם

“כל מי שקנה נדל”ן ברחבי העולם בעשור האחרון, גם אם רימו אותו “קצת” או “הרבה” במחיר הקנייה – סביר שלא הפסיד”, אומר עו”ד רן בן-נר ממשרד בן-נר ושות’. “יש מגמה עולמית של עלייה במחירי הנדל”ן והיא מתחזקת. אבל אם משקיע לא עושה את זה נכון, עם ליווי של עורך דין, עדיף שישמור את הכסף להימורים בווגאס, כי הסיכוי שירוויח שם (וגם ייהנה) גבוה יותר מאשר בעסקאות נדל”ן לא בטוחות”.

הטענה של עו”ד בן-נר מגיעה על רקע אופי ההשקעות של ישראלים בנדל”ן בחו”ל. רובם פועלים בשוקי נדל”ן שהם לא מכירים, ונאלצים להסתמך לגמרי על החברה המשווקת את הפרויקטים, היזמים או הקבלנים המקומיים. מבחינת עו”ד בן-נר, העובדה הזו משאירה את המשקיעים חשופים במיוחד במקרה הטוב לחוזים מסוכנים ובמקרה הרע להונאות. “משקיע פנה אליי כדי שאלווה אותו בעסקה לרכישה של דירה ביוון”, הוא מספר, “הוא רצה לרכוש לעצמו דירה להשקעה ובעצם התברר שהוא מצטרף לסוג של “קבוצת רכישה” שרוכשת קומת משרדים בבניין מסחרי. החברה המארגנת הבטיחה למשקיע כי ירכוש שטח ייחודי בקומה מסחרית שתוסב למגורים. לאחר בדיקה שלי התברר שכל העסקה תלויה ועומדת ב”אישור לשינוי ייעוד” ממסחרי למגורים. ומה יקרה אם שינוי הייעוד לא יאושר? האם יחזירו לו את הכסף? מה הוא יעשה עם משרד ביוון? ועוד כחלק מקבוצת משקיעים? לא היתה לזה כל התייחסות בחוזה. בנוסף צוין בחוזה שאם המשקיע תובע את החברה הוא חייב לעשות זאת ביוון, מה שעלול להיות בעיה גדולה עבור משקיע בודד”.

מבחינת עו”ד בן-נר, השלב הראשון בליווי המשפטי למשקיעים בחו”ל הוא “זיקוק” ההשקעה. “התפקיד שלי הוא לעזור למשקיע להבין מה הוא קונה ומול מי הוא עומד, להבין עד הסוף את מערכת ההסכמים והחוזים עליהם הוא חותם ואם יש צורך להוסיף נספח ששומר על הזכויות שלו במגוון תרחישים. בנוסף, כמו בכל השקעה בנדל”ן, יש היבטי מס אשר יש לשקלל ולפתור מראש”.

במשרד בן-נר ושות’ עובדים במודל משולב של ליווי משפטי למשקיעים ויזמים, הצטרפות ליזמים נבחרים ואף עזרה בגיוס הון לפרויקטים מובחרים במיוחד. זו הסיבה שעורכי הדין יכולים להציע למשקיעים וליזמים ייעוץ משפטי שמבוסס על ניסיון של שנים בתחום המשפטי והיזמי גם יחד.

דמוגרפיה, פוליטיקה ונדל”ן

השקעה נכונה בחו”ל לא מסתכמת בהיכרות עם שוק הנדל”ן המקומי, אלא גם עם מגמות דמוגרפיות ופוליטיות במדינה. ישראלי שמשקיע בארץ מכיר את המשתנים המשפיעים על שוק הנדל”ן כמו מחסור בדירות למגורים וילודה גבוהה, אך בחו”ל ההיכרות עם המגמות האלה בדרך כלל תהיה חלקית עד לא קיימת. “רוב המשקיעים הישראלים בחו”ל יבחרו את ההשקעה מתוך קשר שורשי או אחר כלשהו למדינה, למשל מדינת המוצא של ההורים. אבל יש כאלה שמשקיעים במדינות שאין להם כל קשר אליהן”, אומר עו”ד בן-נר. “אנחנו למשל בונים כבר כמה שנים בהונגריה לאחר שבחנו היטב את השוק, הבנו שיש רוח גבית מהממשלה ליזמים ומצאנו את הפרטנר הנכון. עד היום זה הוכיח את עצמו, הדירות נחטפות, המחירים עולים ואנחנו מעורבים בעוד כמה פרויקטים”.

לא תמיד אפשר לצפות שינויים במדינות, אבל אפשר לבחון היטב עם מי נכנסים לעסקה ובאילו תנאים. “דוגמה לשינויים לא צפויים היא השקעה שעשינו בעיר העתיקה בברצלונה במשותף עם יזם אמין מאוד אך חסר ניסיון בשוק המקומי”, מספר עו”ד בן-נר. “עם תחילת העבודה התברר כי בעיר העתיקה ניתן לפנות פסולת בנייה רק בימים מסוימים, והשיפוץ התארך בשנה. בהמשך הגיעו שינויים פוליטיים, עם הפגנות ברחובות שהבריחו מברצלונה את המשקיעים מחו”ל להם תכננו לשווק, אז מה עושים? בגלל שיצאנו לדרך בצורה מאוד מסודרת ועם חוזים מפורטים עם היזם והמשקיעים, כולנו נרתמנו לפתור את הבעיה, מצאנו קשרים מקומיים כדי להשכיר את הבניין לגורמים בברצלונה וכך שמרנו על השקעה מוצלחת”.

לדעת איך להיכנס, וגם איך לצאת

משתנה נוסף שעו”ד בן-נר ממליץ למשקיעים לבדוק הוא נזילות ההשקעה, כלומר מה קורה אם המשקיע רוצה לצאת מהעסקה: “את הנושא הזה צריך לברר כבר בשלב ההסכם. אם המשקיע צריך פתאום את הכסף שלו בדחיפות, איך הוא יוצא מהעסקה? אם מדובר בעסקה שיש בה הרבה משקיעים, ואני חלק זעיר בעסקה הגדולה, השאלה הראשונה שמשקיע צריך לשאול היא למה חברה רוצה ממני 100,000 שקל בעסקה של 18 מיליון? צריך להבין שיכול להיות פוטנציאל רווח גדול אבל גם סיכון גדול, וכדאי לוודא שיש נקודות יציאה. אם אין נקודות יציאה אני מבין שיש פה מהמר”.

ברוב העסקאות שמשקיעים ישראלים נכנסים אליהן יש סט חוזים שאדם מהישוב לא יכול להבין והיכולת לשנות אותם מוגבלת מאוד. אך זה לא אומר שלא ניתן לנהל משא ומתן מול היזם. “עורך דין שיש לו ניסיון מוכח בהשקעות בחו”ל יכול לבחון היטב את החוזים, להדליק את הזרקור על הבעיות ולנהל משא ומתן מול בני אדם ולא מול חברות עלומות. אפשר לייצר נספח שישמור על הזכויות של המשקיע ויקטין את הסיכון”, אומר עו”ד בן-נר.

“עסקאות נדל”ן בחו”ל יכולות להיות השקעה מעולה, ואני עושה זאת בעצמי וממליץ לאחרים”, מסכם עו”ד בן-נר, “אבל כשלקוח מתקשר אליי ואומר ‘קניתי דירה ונפלתי’, זה שלב אחד מאוחר מדי – הם רצו לדאוג לילדים ובסוף מצאו את עצמם בבתי משפט, ואולי בכלל לא בישראל. לכן חשוב לתת לעורך דין לזקק עבורכם את העסקה מראש, כדי להימנע מנפילות”.

קישור לכתבה שפורסמה בעיתון דה מרקר