השקעות וייזום נדל”ן בינלאומי

שוק הנדל”ן בבודפשט רותח, איך להשקיע בו נכון?

22.08.2021

אחרי יותר מ- 20 שנה בהן מלווה משפטית יזמים ומשקיעי נדל”ן בישראל ובחו”ל, ופועל בעצמו כיזם נדל”ן במדינות שונות, עו”ד רן בן-נר ממשרד בן-נר ושות’ משוכנע שהונגריה היא היעד החם למשקיעים ויזמים בנדל”ן בחו”ל. כל זה בתנאי שעושים את זה נכון ובוחרים בליווי משפטי מתאים

“ב- 2012 הגעתי בפעם הראשונה לבודפשט, והרגשתי כאילו חזרת אחורה בזמן לתל אביב של שנות ה- 90”, מספר עו”ד רן בן-נר. “ראיתי עיר יפיפייה, מגניבה בטירוף, מבעבעת ואנרגטית. גיליתי שבהונגריה לא בנו הרבה שנים ובטח מאז משבר הסאב-פריים בארה”ב, ומצד שני קיימת בה כלכלה איתנה שמבוססת על תעשיה וייצור, משאבים ותיירות בשפע. בשנים שעברו מאז, יזמנו בשיתוף פעולה עם יזם מקומי הקמה של כ- 1,000 דירות בכמה פרויקטים והביקוש, כמו גם המחיר, ממשיך לעלות”. בודפשט מככבת כבר כמה שנים כיעד מועדף להשקעה, עם רוח גבית מהממשל ההונגרי שמציע תנאים נוחים למשקיעים וגם לרוכשים המקומיים. ולמרות זאת, כדי לרכוש נכס או ליזום פרויקט נדל”ני בהונגריה חשוב לקחת בחשבון שתושבי חוץ צריכים היתר מיוחד כדי לרכוש דירה ויש עוד מספר משתנים קריטיים שעושים את ההבדל בין יזמות או השקעה כושלת לבין תשואה ורווחים.

ממשלה מעודדת ילודה והשקעות זרות

בודפשט, שמכונה גם “פריז של מזרח אירופה” היא אחת הערים היפות באירופה, ששימרה את מראה הרחובות בערים האירופאיות המוכרות, עם בניינים מעוטרים ומלאי אופי שיוצרים אווירה מיוחדת ומושכים בכל שנה מיליוני תיירים לעיר. העיר מחולקת לשני חלקים הממוקמים משני צדי הדנובה- בודה ופשט, ובנויה מרובעים שלכל אחד מהם אופי שונה, אוכלוסייה שונה ומאפיינים סוציואקונומיים שונים, “בביקור השני שלי בעיר ב-2015, לקחתי אופניים והתחלתי להסתובב ברובעים שמחוץ למרכז העיר”, מספר עו”ד בן-נר, “דיברתי עם התושבים על השכונה, ממה הם מרוצים וממה פחות, איפה היו רוצים לגור ובאיזו דירה. קיבלתי הרבה מאוד מידע, והבנתי שבודפשט היא המקום לקדם יזמות נדל”ן”.

אחד הדברים החשובים שלמד עו”ד בן-נר הוא שבודפשט סובלת ממחסור בדירות והעדר בנייה, שיצרו ביקוש גבוה. במקביל, ממשלת הונגריה החליטה לקדם תכנית לעידוד ילודה, לפיה זוגות שיש להם או מתחייבים ללדת שלושה ילדים זכאים למענק ברכישת דירה חדשה, משכנתה בערבות מדינה ובריבית נמוכה, “הונגריה היא לא בדיוק דמוקרטיה, אבל מבחינת יזמים ומשקיעים זה דווקא יתרון”, אומר עו”ד בן-נר. “ההחלטות שמתקבלות מיושמות במהירות, ויציבות שלטונית מבטיחה שההחלטות לא ישונו בכל פעם שתבחר ממשלה חדשה”.

החלטה נוספת ומשמעותית מאוד שקיבלה הממשלה היא להוריד משמעותית את שיעור המיסים לקבלנים מקומיים במכירת דירות חדשות. ההכנסות ממיסים בהונגריה מגיעות הרבה מהמע”מ הגבוה שעומד על 27% על כל מוצר. כדי לעודד יזמים וקבלנים לבנות, החליטה הממשלה שקבלנים שימכרו דירות חדשות ישלמו 5% מע”מ בלבד, “התכנית זכתה להצלחה גדולה, וההונגרים האריכו, בתנאים מסוימים, את תוקפה עד סוף 2026”, אומר עו”ד בן-נר.

“זאת ועוד, מס חברות בהונגריה הוא 9% בלבד, ואין מס על השקעות זרות, כל אלו צעדים של הממשלה ההונגרית לעודד את הכלכלה ואת ההשקעות בנדל”ן ובתחומים נוספים בהונגריה. התיירים הישראלים גילו את המרחצאות והקניונים של בודפשט”, אומר עו”ד בן-נר. “זה הזמן לגלות שמדיניות הממשלה ההונגרית בשנים האחרונות מאותתת למשקיעים כי שוק הנדל”ן ההונגרי פתוח להשקעות מכל העולם”.

יתרון עצום נוסף של השוק ההונגרי הוא שיש אפשרות לקנות דירה “על הנייר” במחיר קבוע וידוע, ללא הצמדה למדד וללא עליית מחיר בזמן המסירה, ועסקאות דירה מקבלן “במסגרת מבצעי שיווק” נעשות היום בחלוקה של 80%-20% ואפילו 90%-10%: “פה אין דבר כזה מחיר אחר כשהפרויקט נגמר כי מחירי הברזל והבטון עולים”,  מדגיש עו”ד בן-נר, “אבל צריך לוודא שקונים דירה מחברה קבלנית טובה ואמינה, וכי הפרויקט מלווה על ידי בנק מממן. את זה אפשר לברר בעזרת עורך דין שמתמחה בתחום ושמבין מה קורה בשוק המקומי”.

לחבור לגורם מקומי

לאחר שהחליט שבודפשט היא מקום אטרקטיבי להשקעות נדל”ן, החליט עו”ד בן-נר לחבור לקבלן מקומי. “אני מאמין שאם רוצים ליזום או להשקיע בחו”ל, צריך לחבור לגורם מקומי”, אומר עו”ד בן-נר, “בחלק מהמדינות אין אפשרות חוקית לעשות את זה אחרת, אבל גם כשאפשר לא מומלץ להיכנס ליזמות בניה בשוק שלא מכירים לעומק בלי שותפות מקומית חזקה. זה חוסך הרבה זמן וכסף, ומעלה מאוד את הסיכוי להצלחת הפרויקט או הרכישה. קבלן מנוסה בשוק המקומי יכול למשל לקבל מימון בתנאים טובים, מכיר את הבירוקרטיה וההתנהלות מול גורמי הממשל המקומיים ויודע איך לגייס פועלים מקצועיים שבעיר כמו בודפשט, וכמו בערים אחרות באירופה, יש בהם מחסור חמור. הבחירה לחבור לשותף מקומי, היא למעשה יישום של “מדיניות ההשקעות בנדל”ן” שמקדם המשרד, אחרי שנים של ניסיון בייזום נדל”ן בחו”ל, ומאז יזמנו כבר כמה פרויקטים בעיר ומכרנו מאות דירות”.

ARIBNB – אל תבנו עליו?

כלל נוסף שעו”ד בן-נר ממליץ להקפיד עליו הוא לא לבחור בנכסים או פרויקטים שפונים לקהל מקומי, ומשבר הקורונה רק חיזק את ההנחה הזו. “אני יודע שהציעו להרבה ישראלים להשקיע במרכז העיר, ולהשכיר דירות ב-Airbnb, פתאום הגיעה הקורונה והדירות עומדות ריקות. הקורונה לימדה אותנו שלהשקיע בדירות לתיירים זה לא בטוח”, אומר עו”ד בן-נר, “אני תמיד ממליץ למשקיעים לקנות לשוק המקומי, עסקה שמסתמכת בעיקרה על תושבי חוץ היא לא טובה. במיוחד בעיר כמו בודפשט בה המקומיים רוצים לגור ברובעים מחוץ למרכז, ובדירות מרווחות יותר”.

שוק הנדל”ן בהונגריה משתנה כל הזמן, וכפי שקרה במקומות רבים בעולם העדפות המגורים של ההונגרים השתנו בתקופה האחרונה, בעקבות הקורונה. הם “נגמלים” מסגנון המגורים הסובייטי, של דירות קטנות בפרויקטים גדולים וצפופים, ומחפשים כיום דירות מרווחות יותר עם מרפסת או חצר, מחוץ למרכז העיר הצפוף. בנוסף, הונגריה מצטרפת למגמה המתמשכת באירופה של עלייה במספר התושבים שבבעלותם דירה. השינוי מרחיב את אפשרויות היזמות וההשקעה לרובעים נוספים, אך גם שם חשוב להבין איפה בדיוק משקיעים, “הרובעים בהונגריה שונים מאוד אחד מהשני, ויכול להיות שינוי בין בניין לבניין. היום יש בבודפשט הזדמנויות מאוד מעניינות לכל מיני משקיעים על פי העדפות הסיכון שלהם, אם יש למשקיע סכום משמעותי, כדאי להצטרף ליזמות בנדל”ן, אם יש סכום קטן, אני סבור שדווקא רכישת דירה “על הנייר” מקבלן מחוץ למרכז העיר זו עסקה טובה, אבל לכולם אני אומר לא לקבל החלטות לבד ולא לעשות זאת ללא ליווי משפטי של עורך דין שמכיר את השוק הספציפי”.

קישור לכתבה שפורסמה בעיתון דה מרקר